Refinanzierung wird zur entscheidenden Herausforderung

00:00:00: Im täglichen Geschäft spreche ich nicht nur mit privaten Immobilienkäufern, sondern auch sehr viel mit gewerblichen Kunden.

00:00:07: Hier habe ich immer wieder spannende Diskussionen und Erkenntnisse – und die möchte ich gerne mit euch teilen!

00:00:27: Wie steht es aktuell um den Refinanzierungsmarkt?

00:00:30: Die kurze Antwort, die Stimmung kippt wieder — und zwar spürbar.

00:00:34: Vor wenigen Wochen ging man noch davon aus dass sich der Markt zumindest stabilisieren könnte.

00:00:39: Keine echte Erholung aber auch kein weiterer Rückgang.

00:00:43: Diese Hoffnung hat sich inzwischen deutlich relativiert, geopolitische Unsicherheiten steigende Energiepreise fragile Lieferketten und eine insgesamt schwache Konjunktur drücken wieder auf die Erwartungen.

00:00:55: Das zeigt sich vor allem bei gewerblichen Immobilienprojekten.

00:00:59: Die Zahl der Restrukturierungen und Insolvenzen dürfte in den kommenden Monaten zunehmen.

00:01:05: Besonders betroffen sind Projekte, die ohnehin schon unter Druck stehen.

00:01:09: Zum Beispiel Modernisierungen im Bestand, die ins Stocken geraten sind – genau dort wo eigentlich investiert werden müsste wird es jetzt finanziell am schwierigsten!

00:01:19: Ein zentraler Treiber dieser Entwicklung ist die anstehende Refinanzierungswelle.

00:01:24: Bis Ende des Jahrtausend neunundzwanzig laufen Darlehen in dreistelliger Milliardenhöhe aus.

00:01:29: Viele davon stammen aus einer Zeit extrem niedriger Zinsen oft mit Laufzeiten von rund sieben Jahren.

00:01:36: und genau hier liegt das Problem.

00:01:39: Während früher Finanzierungen zu rund einem Prozent möglich waren, liegen Anschlussfinanzierungen heute eher bei vier bis fünf Prozent.

00:01:48: Diese Differenz frisst in vielen Kalkulationen den Gewinn nahezu komplett auf Direkte Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit, Mieteinnahmen, Exitpreise und Wertsteigerung müssen plötzlich deutlich höhere Finanzierungskosten tragen.

00:02:04: Projekte, die auf dem Papier noch funktionieren sollten geraten dadurch schnell in Schieflage.

00:02:09: Wichtig ist dabei auch es handelt sich nicht um eine kurzfristige Welle, die einmal durch den Markt läuft und dann wieder verschwindet.

00:02:17: viel mehr ist von einem länger anhaltenden strukturellen Thema auszugehen.

00:02:22: der Refinanzierungsbedarf wird über Jahre hinweg hoch bleiben.

00:02:26: das bedeutet Der Markt wird selektiver.

00:02:29: Kapital ist grundsätzlich vorhanden, aber es wird deutlich vorsichtiger eingesetzt.

00:02:35: Gleichzeitig klaffen die Erwartungen von Investoren, Entwicklern und Kapitalgebern auseinander – das bremst Transaktionen zusätzlich aus!

00:02:44: Ein weiterer entscheidender Punkt ist die Kapitalsstruktur.

00:02:48: Banken agieren restriktiver, Eigenkapitalanforderungen steigen und viele Projekte brauchen zusätzliche Mittel um überhaupt refinanzierungsfähig zu

00:02:57: bleiben.".

00:02:57: In der Praxis führt das oft dazu, dass alle Beteiligten Zugeständnisse machen müssen – sei es über Kapitalschnitte, Nachschüsse oder neue Strukturen.

00:03:07: Und nicht jedes Projekt wird diesen Weg schaffen!

00:03:10: Es wird auch Objekte geben bei denen sich eine Weiterführung wirtschaftlich nicht mehr darstellen lässt.

00:03:17: Ein besonders greifbares Beispiel für die neue Realität ist die Bewertung.

00:03:21: In Core-Lagen gilt inzwischen ein Faktor von etwa achtzehn als neues Normal.

00:03:26: Noch vor wenigen Jahren lagen die Faktoren eher bei einundzwanzig oder zweiundzwantig.

00:03:31: Diese Anpassung zeigt, wie stark sich Rendite-Anforderungen und Marktlogik verschoben haben.

00:03:37: Der Refinanzierungsmarkt steht nicht vor einem kurzen Schock sondern vor einer längeren Phase der Anpassungen.

00:03:43: Viele Projekte müssen neu gedacht werden mit realistischerem Annahmen solideren Finanzierungsstrukturen und mehr Eigenkapital.

00:03:52: Gleichzeitig wird klarer denn je welche Investments auch unter veränderten Rahmenbedingungen tragfähig sind und welche nicht.

00:04:00: Entscheidend ist jetzt vor allem Timing & Transparenz.

00:04:03: Wer früh erkennt, wo Risiken liegen und aktiv gegensteuert hat deutlich bessere Chancen durch diese Phase zu kommen.